Zezwolenie na zakup nieruchomości

Informacje zgodne ze stanem prawnym na dzień: 2024-09-06

W celu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terytorium Polski cudzoziemiec powinien wystąpić do ministra właściwego do spraw wewnętrznych z wnioskiem o jego wydanie.

Nie ma gotowego formularza wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w:

• ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278);
• ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2022 r. poz. 2142);
• rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. poz. 729).

Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia należy przedłożyć oryginał dowodu uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie zezwolenia.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2022 r. poz. 2142), obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie zezwolenia, o wydanie zaświadczenia, złożenia pełnomocnictwa do sprawy lub dokonania innych czynności podlegających opłacie skarbowej. Opłat skarbowych należy dokonywać przelewem na podany niżej numer rachunku bankowego, w kasie Centrum Obsługi Podatnika lub w kasie Urzędów Dzielnic m.st. Warszawy.

Opłatę należy wnieść na konto Centrum Obsługi Podatnika Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy (ul. Obozowa 57, 01-161 Warszawa) -

przelewem na nr konta: 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070, gotówką w kasie Centrum Obsługi Podatnika lub w kasie Urzędów Dzielnic m. st. Warszawy.

Wysokość opłat skarbowych

• zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji - 1.570 zł;
• promesa - 98 zł;
• inna decyzja, do której mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego - 10 zł;
• pełnomocnictwo - 17 zł;
• wydanie zaświadczenia - 17 zł.

Niezapłacona opłata skarbowa od dnia wniesienia wniosku stanowi zaległość podatkową, od której naliczane są odsetki, o czym organ prowadzący postępowanie poinformuje organ podatkowy. W przypadku nie uiszczenia opłaty skarbowej w wyznaczonym terminie wniosek podlega zwrotowi na podstawie art. 261 § 1 i 2 k.p.a.

Okoliczności warunkujące uzyskanie zezwolenia

Zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej,
• posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Zgodnie z art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości oraz dokumenty jakie należy przedłożyć wraz z wnioskiem

Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać następujące elementy:

1. Oznaczenie wnioskodawcy:

• w przypadku osoby fizycznej - imię, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,
• w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
  • w przypadku osoby fizycznej - imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
  • w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - nazwy, adresu siedziby, oraz ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy, wyrażonej w procentach.

2. Oznaczenie nabywanej nieruchomości:

• w przypadku nieruchomości gruntowej (dotyczy to również nabycia udziału w nieruchomości gruntowej) - nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,
• w przypadku lokalu mieszkalnego lub użytkowego - numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal (w postaci ułamka zwykłego) wraz ze wskazaniem pomieszczeń przynależnych – jeżeli występują – ich oznaczenie i powierzchnię, numer działki ewidencyjnej stanowiącej nieruchomość wspólną dla nabywanego lokalu, jej powierzchnię wyrażoną w hektarach, tytuł prawny, numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, a jeżeli lokal nie został wyodrębniony, wówczas numer księgi wieczystej prowadzonej  dla działki gruntu stanowiącej nieruchomość wspólną.

3. Oznaczenie zbywcy:

• w przypadku osoby fizycznej - imię, nazwisko, adres zamieszkania,
• w przypadku osoby prawnej - nazwę, adres siedziby.

4. Określenie rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży/darowizny/zamiany);

5. Cel nabycia nieruchomości (np. mieszkaniowy, prowadzenie działalności gospodarczej), a w przypadku, gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej - także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji;

6. Źródło pochodzenia środków finansowych na nabycie nieruchomości (np. kredyt hipoteczny, pożyczka, wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę, otrzymane darowizny, środki ze sprzedaży nieruchomości i in.);

7. Określenie, czy nabycie nieruchomości nastąpi do majątku osobistego wnioskodawcy, czy też do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową.

W przypadku gdy wniosek dotyczy więcej niż 15 działek gruntu należy przedłożyć wykaz nabywanych nieruchomości, stanowiący integralną część wniosku, sporządzony stosownie do załącznika nr 1 wskazanego wyżej rozporządzenia. Wykaz nieruchomości należy przesłać również na nośniku elektronicznym lub pocztą elektroniczną na adres Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA waii@mswia.gov.pl.

W przypadku gdy cudzoziemiec będący osobą fizyczną ubiega się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych (tj. w każdym celu innym, niż na potrzeby związane z wykonywaną osobistą działalnością gospodarczą lub rolniczą) powinien wskazać czy jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości położonych w Polsce oraz podać dane dotyczące tych nieruchomości i określić podstawę ich nabycia.

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty (w formie oryginału lub kserokopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez notariusza lub przez występującego w sprawie pełnomocnika będącego radcą prawnym lub adwokatem):

1. Dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską (np. ważną kartę pobytu, odpis aktu małżeństwa, decyzję zezwalającą na zmianę obywatelstwa, dokumenty potwierdzające faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu, zezwolenia na pobyt, Kartę Polaka);

2. Ważny dokument tożsamości wnioskodawcy – w przypadku osób fizycznych (np. paszport, karta pobytu), wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – w przypadku osób prawnych,

3. Dokumenty określające nieruchomość wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku:

• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, wydane przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Odpis księgi wieczystej może być wydrukowany samodzielnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (po uprzednim złożeniu do CIKW wniosku o umożliwienie wydruku) i posiadający cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych, zgodnie z art. 36⁴ ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
• wykaz zmian gruntowych, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości – w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z powołaniem Uchwały i wskazaniem symbolu z planu dla działki) lub zaświadczenie o braku planu, ewentualnie prawomocną decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana,
• gdy wniosek dotyczy lokalu mieszkalnego bądź lokalu użytkowego należy przesłać odpis księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, a gdy lokal nie został wyodrębniony – odpis księgi wieczystej prowadzonej dla działki gruntu na którym znajduje się lokal oraz wypis z rejestru gruntów dla tej działki.

4. Aktualne oświadczenie zbywcy nieruchomości wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, zawierające szczegółowe informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości – ważne na dzień wydania decyzji rozstrzygającej w sprawie (oświadczenie to może mieć zwykłą formę pisemną, jak również formę aktu notarialnego)

5. W przypadku cudzoziemców będących osobami prawnymi dokumenty, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku, wskazujące na posiadanie środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwość finansowania działalności, a mianowicie:

• zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, iż wnioskodawca nie zalega z wpłatami należności budżetowych,
• zaświadczenie z właściwego oddziału ZUS, stwierdzające, iż wnioskodawca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych,
• zaświadczenie z banku w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący wnioskodawcy, bądź jego udziałowca, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą, celem wykazania możliwości sfinansowania planowanej inwestycji na nieruchomości.

6. Dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości (np. umowa kredytu, promesa udzielenia kredytu, decyzja kredytowa, umowy o pracę, zeznania podatkowe PIT, umowy darowizny, umowy sprzedaży nieruchomości wraz z potwierdzeniem przekazania środków finansowych itp.);

7. Jeżeli cudzoziemiec będzie reprezentowany przez pełnomocnika, do wniosku należy załączyć odpowiednie pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej.

Ponadto organ może żądać przedstawienia innych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy.

Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem na język polski dokonanym przez tłumacza przysięgłego.

Dokumenty należy złożyć w oryginale lub jako kserokopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem lub radcą prawnym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278)
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. poz. 729)
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572)
• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2023 r. poz. 2111)

Aktualizacja: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (Wydział do Spraw Zezwoleń na Nabywanie Nieruchomości, Akcji i Udziałów, Departament Zezwoleń i Koncesji