Wypowiadanie umów najmu przez wynajmującego (właściciela nieruchomości) – Wielka Brytania
Artykuł zgodny ze stanem prawnym na dzień: 2020-11-30
Właściciel wynajmowanego lokalu, podobnie jak lokator, ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Jest jednocześnie zobowiązany powiadomić o tym lokatora w wypowiedzeniu zawierającym dokładne wytyczne dotyczące terminów wraz z pouczeniem. Rodzaj wypowiedzenia zależy od rodzaju umowy najmu i jej warunków.
Warto zaznaczyć, że niektóre zasady dotyczące długości wypowiedzenia uległy zmianie z powodu koronawirusa (COVID-19).
Krótkoterminowe umowy najmu - Assured shorthold tenancies (ASTs)
Właściciel wynajmowanej nieruchomości może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny jeśli:
- zawarta umowa miała charakter najmu czasowego (kontynuowana z tygodnia na tydzień lub z miesiąca na miesiąc bez wskazania daty końcowej),
- umowa najmu na czas określony dobiegła końca.
W takim przypadku muszą mieć zastosowanie oba poniższe warunki:
- wynajmujący nieruchomość zabezpieczył depozyt w zatwierdzonym przez rząd systemie kaucji najemnych: https://www.gov.uk/tenancy-deposit-protection;
- data opuszczenia wynajmowanego lokalu wypada w terminie co najmniej 6 miesięcy od daty wskazanej w umowie.
Okresy wypowiedzenia obowiązujące wynajmującego
Okresy wypowiedzenia wręczane w formie pisemnej wynoszą:
- 2 miesiące, jeśli wypowiedzenie było przekazane przed 26 marca 2020 r.,
- 3 miesiące dla wypowiedzeń przekazanych pomiędzy 26 marca a 28 sierpnia 2020 r.,
- 6 miesięcy, jeśli wypowiedzenie nastąpiło 29 sierpnia 2020 r. lub później.
Zmiany długości okresów wypowiedzenia są spowodowane epidemią Covid-19.
Wypowiedzenie musi zawierać datę opuszczenia lokalu.
Umowy na czas określony – Fixed-term tenancy
Właściciel nieruchomości może zerwać umowę na czas określony tylko jeśli ma ku temu mocne argumenty, np. zaległości w płatności czynszu, wykorzystywanie wynajmowanej nieruchomości do nielegalnych celów lub dewastacja wynajmowanego lokum.
Zwykle okres wypowiedzenia mieści się w przedziale do 2 miesięcy.
Specjalne rozwiązania - Koronawirus
Okres wypowiedzenia umów najmu doręczonych w okresie pomiędzy 26 marca 2020 a 28 sierpnia 2020 wynosi 3 miesiące.
Okres wypowiedzenia umów od 29 sierpnia 2020 r. wynosi 6 miesięcy, chyba że zakończenie umowy będzie spowodowane eksmisją, w zależności od jej powodu.
W Walii okres wypowiedzenia musi wynosić:
- co najmniej 6 miesięcy w przypadku każdego wypowiedzenia przekazanego w dniu 24 lipca 2020 r. lub później;
- co najmniej 3 miesiące w przypadku wypowiedzenia umowy z przyczyn dotyczących zachowań aspołecznych.
Umowy gwarantowanego najmu - Assured tenancies
Gwarantowany najem zapewnia lokatorom znacznie większe bezpieczeństwo najmu w perspektywie długoterminowej, ponieważ mogą oni pozostać w lokalu, dopóki nie zdecydują się na jego opuszczenie lub właściciel nie podejmie decyzji o wypowiedzeniu umowy najmu na podstawie jednego z powodów wymienionych w ustawie o mieszkalnictwie z 1988 r.: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/contents
Umowy najmu wyłącznego – Excluded tenancies or licences
Umowy tego typu dotyczą sytuacji, w której lokator dzieli mieszkanie z wynajmującym, np. wynajmując jeden z pokoi w mieszkaniu.
Lokator ma wówczas wyłączność na użytkowanie powierzchni, za którą opłaca czynsz.
Chcąc dokonać wypowiedzenia tego rodzaju umowy, wynajmujący musi jedynie określić rozsądny okres wypowiedzenia. Zwykle termin ten jest równoznaczny z częstotliwością uiszczanych za wynajem opłat, np. jeżeli opłaty są przekazywane co miesiąc – lokator otrzyma miesięczny okres wypowiedzenia.
Wypowiedzenie w takim przypadku nie musi mieć formy pisemnej.
Umowy najmu niewyłącznego – Non-excluded tenancy or licence
Umowy tego typu dotyczą sytuacji, w której właściciel nieruchomości posiada dom podzielony na samodzielne mieszkania - lokator mieszka w jednym, a właściciel w drugim.
W takim przypadku wypowiedzenie może być wręczone w dowolnym momencie. Okres wypowiedzenia zależy od zapisów w umowie, ale często wynosi co najmniej 4 tygodnie.
Klauzula umownego prawa odstąpienia – Break Clause
Klauzula umownego prawa odstąpienia to klauzula w umowie najmu, która zapewnia zarówno najemcy, jak i wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy najmu przed terminem (np. najemca może wypowiedzieć 12-miesięczną umowę najmu po 6 miesiącach).
Co jeśli nie opuścisz lokalu?
Właściciel wynajmowanego lokalu nie może usunąć lokatora siłą. Jeśli okres wypowiedzenia wygaśnie i lokator nie opuści lokalu, właściciel może rozpocząć proces eksmisji na drodze sądowej.
Źródło: gov.uk: https://www.gov.uk/private-renting-tenancy-agreements/your-landlord-wants-to-end-your-tenancy
Anna Gawrylik, Powroty.gov.pl
Wszystkie treści i materiały zamieszczane na portalu www.powroty.gov.pl, opracowywane przez grupę redakcyjną, mają charakter informacyjny. Redakcja portalu dokłada wszelkich starań, aby informacje w nim zawarte były rzetelne i wiarygodne. Nie stanowią one wiążącej interpretacji przepisów prawnych.
W przypadku treści aktualizowanych przez współpracujących z serwisem powroty.gov.pl ekspertów z ministerstw i innych publicznych instytucji odpowiedzialność za przekazane informacje ponoszą ww. instytucje.