Informacje zgodne ze stanem prawnym na dzień: 2026-06-19

Za politykę mieszkaniową państwa odpowiedzialny jest Departament Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Na mieszkalnictwo mają przede wszystkim wpływ czynniki o charakterze lokalnym, dlatego też, oprócz polityki mieszkaniowej państwa, istotne są lokalne polityki mieszkaniowe samorządów. Państwo wspomaga samorządy w jego działaniach, korzystając zarówno z instrumentów regulacyjnych, jak i finansowych.

Informacje nt. rządowych programów mieszkaniowych można znaleźć tu.

Warto dodać, że programy mieszkaniowe prowadzone przez polski rząd nie są kierowane bezpośrednio do obywateli, tzn. rząd nie prowadzi naboru na mieszkania, lecz wspiera finansowo inwestorów.

W celu sprawdzenia dostępności społecznych mieszkań czynszowych należy skontaktować się z towarzystwami budownictwa społecznego (TBS)/społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi (SIM) lub spółkami gminnymi zajmującymi się w gminie sprawami mieszkalnictwa. Informacji można również szukać na stronach internetowych poświęconych poszczególnym programom.

Mieszkania komunalne

O mieszkania komunalne mogą się ubiegać najubożsi mieszkańcy. Organy ustawodawcze nie ujednoliciły przepisów, które w skali krajowej regulowałyby zasady przyznawania takich mieszkań. Każda gmina przyznaje je według własnych kryteriów. Podstawowe kryterium to dochód na osobę.

W wielu gminach wprowadzono tzw. ocenę punktową. Osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne są oceniane poprzez punkty, które przyznaje się zgodnie z wytycznymi zawartymi w uchwałach Rady Miasta.

Punkty można dostać np. za to, ile osób mieszka w jednym lokalu, bezdomność, samotne macierzyństwo, długość oczekiwania na mieszkanie itp. Naszą sytuację mieszkaniową i majątkową może zweryfikować komisja decydująca o zasadności przyznania mieszkania komunalnego. Niektóre gminy wprowadzają również kryterium związane z koniecznością zamieszkiwania na terenie gminy przez kilka lat albo związane z aktywnością życiową lub zawodową z daną gminą (np. praca na terenie gminy przez określony czas).

Jeśli mamy trudne warunki mieszkaniowe (np. zły stan techniczny lokalu, niewielki metraż, czyli tzw. ciasne lokum), sprawdźmy, czy istnieje możliwość zamiany mieszkania. Uchwały rad gmin zawierają regulacje dotyczące takich zamian. Tam znajdziemy informację, kiedy i na jakich zasadach taka zamiana jest możliwa.

W większości miast, ubiegając się o najem lokalu mieszkalnego, należy złożyć wypełniony wniosek oraz zestaw dokumentów potwierdzających m.in. tożsamość, sytuację finansową i rodzinną.

O warunkach przyznawania tego typu lokali poinformują nas pracownicy biur obsługi mieszkańca lub wydziału spraw mieszkaniowych w urzędzie miasta (nazewnictwo wydziałów jest różne w zależności od miasta).

Szczegółowych informacji na temat warunków ubiegania się o mieszkanie komunalne, niezbędnych dokumentów należy szukać na stronach internetowych urzędów miast w Polsce.

Mieszkanie na Start

Mieszkanie na Start to rządowy instrument dopłat do czynszu najmu. Instrument kierowany jest do najemców mieszkań powstałych w ramach inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez inwestora we współpracy z gminą na podstawie zawartej umowy.

W ramach instrumentu finansowym wsparciem mogą zostać objęte mieszkania spełniające warunki określone w uMnS, wybudowane przez inwestora, np. społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), który zawarł stosowną umowę w sprawie współpracy z gminą (lub spółką gminną) właściwą ze względu na położenie inwestycji i realizuje tę inwestycję zgodnie z warunkami określonymi w uMnS. Wsparciem mogą być także objęte mieszkania oddane do użytkowania w wyniku działań rewitalizacyjnych, mieszkania pozyskane przez gminę w formule „lokal za grunt” lub w ramach umowy pomiędzy gminą a społeczną agencją najmu (SAN).

Najemcy otrzymują dopłatę do czynszu najmu, dzięki której koszty ponoszone z tytułu czynszu są niższe.

Instrument Mieszkanie na Start realizowany jest od 1 stycznia 2019 roku. Dopłaty otrzymują osoby, które spełniają odpowiednie kryteria dochodowe zapisane w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Dopłaty są udzielane maksymalnie do 15 lat.

Informacje o dokumentach uprawniających do ubiegania się o dopłaty znajdują się w ustawie (art. 4 ust 1 oraz art.14). Przede wszystkim należy dopytać o nie w gminie, w której chce się wynająć mieszkanie.

Każda gmina sama decyduje, jakie dokumenty należy złożyć.

Aby móc skorzystać z instrumentu, średni miesięczny dochód osoby wnioskującej z gospodarstwa domowego (w okresie podlegającym analizie) nie może przekroczyć:

• w przypadku gospodarstw jednoosobowych 100 proc. przeciętnego wynagrodzenia,
• w przypadku pozostałych gospodarstw domowych – 100 proc. przeciętnego wynagrodzenia, zwiększonego o dodatkowe 40 punktów procentowych na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym.

Mieszkanie, do którego najmu można uzyskać dopłatę, musi:

• powstać w inwestycji mieszkaniowej, dla której gmina może stosować dopłaty w programie Mieszkanie na Start (dla lokali zasiedlanych po 1 stycznia 2019 r.) lub
• być wynajęte na podstawie naboru wniosków, przeprowadzonego na podstawie warunków określonych przez gminę lub spółkę gminną (dla lokali zasiedlonych przed 1 stycznia 2019 r.);
• służyć własnym potrzebom mieszkaniowym najemcy i pozostałych osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego (nie można go podnająć innej osobie i nie może to być lokal użytkowy);
• być na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
• nie być lokalem należącym do gminy (np. socjalnym lub komunalnym) z wyjątkiem mieszkań wybudowanych z wykorzystaniem preferencyjnego finansowania udzielonego przez BGK;
• być zasiedlone przez najemcę w ciągu 24 miesięcy od zakończenia inwestycji mieszkaniowej, a jego pierwszym użytkownikiem musi być najemca ubiegający się o dopłaty.

Po złożeniu wniosku o dopłatę, gmina weryfikuje, czy najemca spełnia warunki do zastosowania dopłat, a następnie, w zależności od wyniku weryfikacji, wydaje decyzję administracyjną o przyznaniu lub nieprzyznaniu prawa do dopłat.

Termin przyjmowania wniosków ustala indywidualnie gmina.

Wzór wniosku o dopłaty oraz wzory oświadczeń i zobowiązań dołączanych do wniosku określa Rozporządzenie, można je również znaleźć we właściwej gminie.

Lista gmin, w których można złożyć wniosek o dopłaty znajduje się tu.

Więcej informacji na temat instrumentu Mieszkanie na Start można znaleźć tu oraz na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy

Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Możesz uzyskać kredyt do 100% wartości mieszkania, jeśli posiadasz zdolność do obsługi tego zobowiązania.

Informacje nt. szczegółów rozwiązania można znaleźć tu.

Ułatwienia w budowie domów do 70 m²

Dzięki temu rozwiązaniu można wybudować dom łatwiej niż dotychczas, w uproszczonej procedurze. Można wybudować dom do 70 m kw. bez kierownika i dziennika budowy.

Szczegóły programu można znaleźć tu.

Konto mieszkaniowe

Konto Mieszkaniowe to rozwiązanie przygotowane z myślą o osobach nieposiadających zdolności kredytowej lub planujących kupno swojego pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego w perspektywie następnych lat. To instrument, który stanowi wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe przez okres od 3 do 10 lat kalendarzowych przy miesięcznych wpłatach od 300 zł do 2 tys. zł.

Informacje nt. szczegółów rozwiązania można znaleźć tu:

Kooperatywy mieszkaniowe

Kooperatywa Mieszkaniowa to ułatwienia w powstawaniu budynków mieszkalnych wspólnie z innymi osobami, np. krewnymi lub znajomymi, aby stworzyć dom lub mieszkanie dopasowane do potrzeb Twojej rodziny. Inicjatywa dotyczy wspólnego kupna działki i wybudowania na niej domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych albo zakupu i remontu istniejącego budynku.

Program przeznaczony jest dla grupy osób fizycznych (minimum 3), które działają wspólnie na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej.

W ramach inwestycji muszą powstać co najmniej 3 mieszkania lub domy.

Szczegóły programu można znaleźć tu.

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM)

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe równolegle często funkcjonujące pod dotychczasowa nazwą towarzystwa budownictwa społecznego – TBS) to kolejna propozycja dla osób, które szukają mieszkania z czynszem poniżej wartości rynkowej. SIM-y/TBS-y to spółki tzw. not for profit, budujące mieszkania społeczne. Czynsz w takich lokalach jest nawet o połowę niższy niż na rynku komercyjnym.

Mieszkania społecznych inicjatyw mieszkaniowych przeznaczone są dla osób i rodzin, które nie posiadają własnego mieszkania w danej miejscowości, dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na własne lokum. Ubiegający się o najem takiego mieszkania musi też spełnić kryterium dochodowe, uzależnione od lokalizacji mieszkania i wielkości gospodarstwa domowego.

Wśród korzyści z bycia najemcą SIM wymienia się m.in. możliwość zamieszkania bez konieczności zaciągania wysokiego kredytu hipotecznego. Umowa z SIM może jedynie wymagać wniesienia partycypacji (udziału) w wysokości do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Wkład ten jest zwracany po zakończeniu najmu. Może też być w przyszłości rozliczony w czynszu (tzw. „wakacje czynszowe”, dzięki którym najemca przez czas określony w umowie, a w przypadku emerytów – bezterminowo, będzie płacił nawet 20% niższy czynsz.

Zaletą społecznych inicjatyw mieszkaniowych jest również możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z możliwością dojścia do własności (możliwość uzyskania własności mieszkania w perspektywie lat na zasadach określonych w ustawie.

Więcej informacji o Społecznych inicjatywach mieszkaniowych można uzyskać w Departamencie Mieszkalnictwa

Społeczne agencje najmu (SAN)

Nowym rozwiązaniem, dostępnym w Polsce od 23 lipca 2021 r., które ma ułatwić znalezienie mieszkania osobom, których dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych są społeczne agencje najmu (SAN).

W modelu tym, społeczna agencja najmu (podmiot współpracujący z gminą na podstawie umowy), dzierżawi mieszkania od prywatnych właścicieli, a następnie wynajmuje je osobom spełniającym kryteria ekonomiczne lub społeczne określone w odpowiedniej uchwale rady gminy. Osoba poszukująca mieszkania zgłasza się do gminy, gdzie weryfikowane jest spełnienie wymaganych kryteriów (określanych indywidualnie przez gminę), a w przypadku ich spełnienia jest kierowana do SAN w celu wyboru mieszkania.

Dzięki gwarancjom terminowego uiszczania czynszu, stabilnego użytkowania i utrzymania mieszkań w dobrym stanie technicznym społeczna agencja najmu może pozyskać lokale poniżej stawek rynkowych. Umożliwi jej to wynajmowanie mieszkań osobom, które znajdują się w trudniejszej sytuacji życiowej i nie mogą sobie pozwolić na samodzielny najem lub zakup mieszkania.

Dodatkowo najemcy lokali od SAN mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start, o którym piszemy wyżej.

Wyjaśnień w zakresie ewentualnych interpretacji przepisów udziela Departament Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 ochronie praw lokatorów, zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz. U. z 2024 r. poz. 506)
• Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie wzoru wniosku o dopłaty do czynszu oraz wzorów oświadczeń i zobowiązania dołączanych do wniosku o dopłaty do czynszu (Dz.U. 2018 poz. 2521)
• Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 2024 r. poz. 1704 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (Dz. U. z 2023 r. poz. 859 i 1114).
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm.)Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021 r. poz. 1986)
• Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 28)
• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2025 r. poz. 1273 z późn. zm.)
• Ustawa dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2025 poz. 1077).

Aktualizacja: Departament Mieszkalnictwa, Ministerstwo Rozwoju i Technologii